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【胜诉】宅基地房屋赠予无效 十年后恰获拆迁资格
发布时间:2017-9-20 18:26:56【打印本页】【关闭窗口】

【案情简介】

王某、黎某系海南人,夫妻关系。1996年,王某从表哥张某(广州市新滘镇沥滘村村民)处受让两处宅基地(宅基地证号:穗南新字第501149号、400138号《农场(墟镇)宅基地使用证》)房屋,并办理了宅基地使用权转让变更登记手续。

同年,王某、黎某向杨某借款13万元,并将上述两处宅基地抵押给被告,未办理抵押登记手续。

1998年,杨某因王某、黎某未还款向广州市海珠区人民法院起诉。经法院调解,王某、黎某同意于三个月内向杨某还清借款。广州市海珠区人民法院作出民事调解书予以确认。

后王某、黎某未如期还款。

2000年2月23日,王某、黎某与杨某签订《赠与合同》,约定将王某名下的位于广州市新滘镇沥滘村新基北新三巷2号、1-1号房屋(宅基地证号:穗南新字第501149号、400138号《农场(墟镇)宅基地使用证》)赠与杨某,该协议经广东省公证处(现南方公证处)公证。2月24日,双方签订《补充协议》,约定:上述两处宅基地房屋赠送给杨某后,在2002年3月1日该房屋前如遇政府或其他单位征用拆迁,所获赔偿金,由双方所得。杨某得人民币30万元,剩余的归王某、黎某所得。2002年3月1日后,王某、黎某将房屋交付给杨某,王某、黎某对该房屋不再有任何权利。上述《赠与合同》签订后,双方将《赠与合同》公证书提交至广州市国土资源和房屋管理局备案登记。双方未办理宅基地使用权转让变更登记手续。2002年3月1日后,王某、黎某将上述房屋实际交付给杨某管理、使用。

后王某、黎某无法联系杨某,据说杨某移民国外。

2014年,王某、黎某希望取回宅基地房屋,解除《赠与合同》,遂委托律师。

【争议焦点】

王某、黎某与杨某签订的《赠予合同》是否有效。

【代理意见】

本律师团队彭胜锋律师、汪甜律师代理王某、黎某。

一、王某、黎某与杨某于2000年2月22日签署的《赠与合同》,违反法律的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,应确认为无效合同。

《中华人民共和国土地管理法(1988年修订)》第四十一条规定,城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。原告根据上述规定,于1996年从张某处受让穗南新字第501149、400138号两处宅基地,通过了相应的审批,办理了过户登记手续,取得了宅基地使用权证。

1999年1月1日,《中华人民共和国土地管理法(1998年修订)》(以下简称“1998年《土地管理法》”)施行。该法第八条第二款的规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第六十三条第一款规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。王某、黎某与杨某签订《赠与合同》的时间是2000年2月,双方约定由王某将其名下的两处宅基地无偿赠与给杨某。《赠与合同》违反了1998年《土地管理法》中关于宅基地禁止出让、转让的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,王某、黎某与杨某签署的《赠与合同》系无效合同。

二、王某、黎某与杨某之间存在借贷关系,双方签订《赠与合同》并办理公证的真实意思表示并非赠与,而是担保履行债务。杨某如取得上述宅基地的所有权,则违反禁止流质原则,《赠与合同》无效。

王某、黎某于1996年11月11日向被告借款13万元,王某、黎某将上述两处宅基地抵押给杨某(注:双方未办理抵押登记手续)作担保,上述借款后经广州市海珠区人民法院作出(1998)海滘民初字第XX号民事调解书确认。

2000年2月23日,王某、黎某与杨某签署《赠与合同》的第二天,双方签订《补充协议书》,对赠与合同作出补充约定:上述两处宅基地房屋赠送给杨某后,在2002年3月1日该房屋前如遇政府或其他单位征用拆迁,所获赔偿金,由王某、黎某与杨某所得。杨某得人民币叄拾万元,剩余的归王某、黎某所得。2002年3月1日后,王某、黎某将房屋交还给杨某,王某、黎某对该房屋不再有任何权利。综合《房产抵押借款归还保证》、(1998)海滘民初字第XX号民事调解书、《赠与合同》、《补充协议书》等证据进行整体理解,王某、黎某与杨某之间的真实意思表示并非赠与宅基地使用权(房屋),而是通过赠与合同的方式来担保借贷债务的履行。而《补充协议书》中关于2002年3月1日前,王某、黎某如无法偿还借款,则上述两处宅基地归杨某所有的约定,属于非典型担保的一种方式,即以宅基地使用权的转移设定担保。王某、黎某与杨某在《补充协议书》中将担保物归杨某所有,违反禁止流质原则,该约定无效。

【法院裁判】

法院采纳本律师团队的代理意见,支持了王某、黎某的诉讼请求。

法院判决:根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定,上述房屋性质属于集体土地住宅房,其出让、转让等权益均受法律限制。杨某并非广州市海珠区当地的经济联合社组织成员,根据上述法律规定,王某、黎某与杨某不能买卖上述房屋。另一方面,涉案房屋的抵押并未办理抵押登记,未能生效。同时,双方关于债权人若在2002年3月1日前未能受偿的,在此之后房屋的所有权归债权人的约定,也违反《中华人民共和国担保法》第四十条 的规定,据此,王某、黎某与杨某签订的《赠予合同》因违法了法律的强制性规定,应为无效合同。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项之规定,判决如下:确认两原告(王某、黎某)与被告(杨某)于2000年2月22日签订的《赠予合同》无效。

【后记】

该判决生效之际,恰逢广州市沥滘村拆迁,王某、黎某获得拆迁补偿资格。


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