【案情简介】

王某、黎某系海南人，夫妻关系。1996年，王某从表哥张某（广州市新滘镇沥滘村村民）处受让两处宅基地（宅基地证号：穗南新字第501149号、400138号《农场（墟镇）宅基地使用证》）房屋，并办理了宅基地使用权转让变更登记手续。

同年，王某、黎某向杨某借款13万元，并将上述两处宅基地抵押给被告，未办理抵押登记手续。

1998年，杨某因王某、黎某未还款向广州市海珠区人民法院起诉。经法院调解，王某、黎某同意于三个月内向杨某还清借款。广州市海珠区人民法院作出民事调解书予以确认。

后王某、黎某未如期还款。

2000年2月23日，王某、黎某与杨某签订《赠与合同》，约定将王某名下的位于广州市新滘镇沥滘村新基北新三巷2号、1-1号房屋（宅基地证号：穗南新字第501149号、400138号《农场（墟镇）宅基地使用证》）赠与杨某，该协议经广东省公证处（现南方公证处）公证。2月24日，双方签订《补充协议》，约定：上述两处宅基地房屋赠送给杨某后，在2002年3月1日该房屋前如遇政府或其他单位征用拆迁，所获赔偿金，由双方所得。杨某得人民币30万元，剩余的归王某、黎某所得。2002年3月1日后，王某、黎某将房屋交付给杨某，王某、黎某对该房屋不再有任何权利。上述《赠与合同》签订后，双方将《赠与合同》公证书提交至广州市国土资源和房屋管理局备案登记。双方未办理宅基地使用权转让变更登记手续。2002年3月1日后，王某、黎某将上述房屋实际交付给杨某管理、使用。

后王某、黎某无法联系杨某，据说杨某移民国外。

2014年，王某、黎某希望取回宅基地房屋，解除《赠与合同》，遂委托律师。

【争议焦点】

王某、黎某与杨某签订的《赠予合同》是否有效。

【代理意见】

本律师团队彭胜锋律师、汪甜律师代理王某、黎某。

一、王某、黎某与杨某于2000年2月22日签署的《赠与合同》，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应确认为无效合同。

《中华人民共和国土地管理法（1988年修订）》第四十一条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。原告根据上述规定，于1996年从张某处受让穗南新字第501149、400138号两处宅基地，通过了相应的审批，办理了过户登记手续，取得了宅基地使用权证。

1999年1月1日，《中华人民共和国土地管理法（1998年修订）》（以下简称“1998年《土地管理法》”）施行。该法第八条第二款的规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条第一款规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。王某、黎某与杨某签订《赠与合同》的时间是2000年2月，双方约定由王某将其名下的两处宅基地无偿赠与给杨某。《赠与合同》违反了1998年《土地管理法》中关于宅基地禁止出让、转让的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，王某、黎某与杨某签署的《赠与合同》系无效合同。

二、王某、黎某与杨某之间存在借贷关系，双方签订《赠与合同》并办理公证的真实意思表示并非赠与，而是担保履行债务。杨某如取得上述宅基地的所有权，则违反禁止流质原则，《赠与合同》无效。

王某、黎某于1996年11月11日向被告借款13万元，王某、黎某将上述两处宅基地抵押给杨某（注：双方未办理抵押登记手续）作担保，上述借款后经广州市海珠区人民法院作出（1998）海滘民初字第XX号民事调解书确认。

2000年2月23日，王某、黎某与杨某签署《赠与合同》的第二天，双方签订《补充协议书》，对赠与合同作出补充约定：上述两处宅基地房屋赠送给杨某后，在2002年3月1日该房屋前如遇政府或其他单位征用拆迁，所获赔偿金，由王某、黎某与杨某所得。杨某得人民币叄拾万元，剩余的归王某、黎某所得。2002年3月1日后，王某、黎某将房屋交还给杨某，王某、黎某对该房屋不再有任何权利。综合《房产抵押借款归还保证》、（1998）海滘民初字第XX号民事调解书、《赠与合同》、《补充协议书》等证据进行整体理解，王某、黎某与杨某之间的真实意思表示并非赠与宅基地使用权（房屋），而是通过赠与合同的方式来担保借贷债务的履行。而《补充协议书》中关于2002年3月1日前，王某、黎某如无法偿还借款，则上述两处宅基地归杨某所有的约定，属于非典型担保的一种方式，即以宅基地使用权的转移设定担保。王某、黎某与杨某在《补充协议书》中将担保物归杨某所有，违反禁止流质原则，该约定无效。

【法院裁判】

法院采纳本律师团队的代理意见，支持了王某、黎某的诉讼请求。

法院判决：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，上述房屋性质属于集体土地住宅房，其出让、转让等权益均受法律限制。杨某并非广州市海珠区当地的经济联合社组织成员，根据上述法律规定，王某、黎某与杨某不能买卖上述房屋。另一方面，涉案房屋的抵押并未办理抵押登记，未能生效。同时，双方关于债权人若在2002年3月1日前未能受偿的，在此之后房屋的所有权归债权人的约定，也违反《中华人民共和国担保法》第四十条 的规定，据此，王某、黎某与杨某签订的《赠予合同》因违法了法律的强制性规定，应为无效合同。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，判决如下：确认两原告（王某、黎某）与被告（杨某）于2000年2月22日签订的《赠予合同》无效。

【后记】

该判决生效之际，恰逢广州市沥滘村拆迁，王某、黎某获得拆迁补偿资格。