【案情简介】

2010年11月15日，黄某萍为买受人与某置业公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定，黄某萍向某置业公司购买座落于清远市清新区房屋（预售商品房），房屋总金额为960578元。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。

同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，为买受人办妥房地产权证；双方同意以2011年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。

购买合同签订后，黄某萍向某置业公司支付了购房款960578元。

2012年1月1日，某置业公司向黄某萍交付商品房。因某置业公司未能按合同约定时间办妥权属证明。黄某萍向法院起诉，要求某置业公司按中国人民银行同期同类贷款利率的150%支付违约金等。

2015年12月21日，某置业公司向城乡建设局提交了办理涉案房屋权证的相关资料。在本案审理过程中，某置业公司提供了城乡建设局于2016年1月26日出具的房地产权证，国土资源局于2016年4月7日出具的国有土地使用证。

【本案争议焦点】

合同约定的逾期办证违约金过低，应否调整。

【代理意见】

注：本律师团队代理原告（上诉人）

《合同补充协议》第九条第3款约定，出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%支付违约金。该违约金约定明显过低，应予调整。《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定，约定的违约金过低，可参照《合同法》第114条第2款规定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

【法院裁判观点】

一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。双方约定逾期办证的违约金由某置业公司每年按已付房款的0.1%支付给黄某萍，合同补充协议备注说明出卖人提请买受人充分了解了合同内容，买受人未明处得到了出卖人合理解释，表明某置业公司对黄某萍尽了如实告知义务，这是双方真实意思表示。根据契约精神，在符合法律规定的情况下，应遵循约定优先法定，双方应遵守合同约定，某置业公司迟延办证没有给黄某萍造成根本性的扩大损失，迟延办证与未能交付房屋相比，迟延办证过错责任较轻。另，合同法迪一百一十三条规定，黄某萍主张按中国人民银行同期同类贷款利率的150%来调整违约金的理由不充分，超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不符合合同的约定和法律的规定，法院不予以调整。

一审法院判决：某置业公司向黄某萍迟延办证违约金2212元。

二审法院认为，黄某萍与某置业公司签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同项下的权利义务。按照合同约定，某置业公司应当依时为黄某萍办妥产权证。鉴于涉案房屋所在行政区域不动产管理的实际情况，某置业公司在合同项下的办证义务除办理房地产权证外，还包括国有土地使用证。某置业公司未能依时依约办理两证，已构成违约，应当承担违约责任。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则语言衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经通过履行了主要的交付义务。但合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上，酌情调整为每年按已付房款的1%支付违约金，违约金共计21816.9元。

二审法院判决：变更一审判决第二项为：某置业公司支付黄某萍迟延办证违约金21816.9元。