2016年11月30日，最高人民法院发布第八次全国法院民事商事审批工作会议（民事部分）纪要，本文总结如下几大亮点。

一、关于房地产纠纷案件的审理

（一）关于合同效力问题

1.房地产管理法第三十九条第一款第二项规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，此规定非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

2.物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。此规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。

（二）关于一房数卖的合同履行问题

一房数卖时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，确定权利保护顺位为

1.已办理房屋所有权变更登记（恶意登记的除外）；

2.已经合法占有房屋；

3.买卖合同成立在先的（综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定）。

（三）关于以房抵债问题

1.当事人达成以房抵债协议，在平等自愿基础上达成的，可要求法院制作调解书；对存在重大误解或显失公平的，法院应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

2.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同无效、可变更、撤销情形的，对其主张不予支持。

（四）关于违约责任问题

买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，诉讼时效起算点系从合同约定或者法定期限届满之次日。

合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照如下规定处理，合同期内的利率及逾期利率均未约定的，按照年利率6%支付资金占用期间利息的；约定了合同期内的利率但未约定逾期利率，可按照合同期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

二、关于物权纠纷案件的处理

（一）关于农村房屋买卖问题

在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，合同无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，赔偿改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

（二）关于违法建筑相关纠纷的处理问题

对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。

三、关于劳动争议纠纷案件的审理

（一）关于案件受理问题

劳动人事仲裁机构作出仲裁裁决，当事人在法定期限内未提起诉讼但再次申请仲裁，劳动人事仲裁机构作出不予受理裁决、决定或通知，当事人不服提起诉讼，经审查认为前后两次申请仲裁事项属于不同事项的，人民法院予以受理；经审查认为属于同一事项的，人民法院不予受理，已经受理的裁定驳回起诉。

（二）关于仲裁时效问题

当事人在仲裁阶段未提出超过仲裁申请期间的抗辩，劳动人事仲裁机构作出实体裁决后，当事人在诉讼阶段、再审阶段又以超过仲裁时效期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。

（三）关于竞业限制问题

用人单位和劳动者在竞业限制协议中约定的违约金过分高于或者低于实际损失，当事人请求以调整违约金数额的，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为违约金过高，法院可予以调低。

（四）关于劳动合同解除问题

用人单位在劳动合同期限内通过“末位淘汰”或“竞争上岗”等形式单方解除劳动合同，构成违反解除劳动合同。

四、关于民事审判程序

（一）关于鉴定问题

当事人对鉴定人作出的鉴定意见的一部分提出异议并申请重新鉴定的，应当着重审查异议是否成立；如异议成立，原则上仅针对异议部分重新鉴定或者补充鉴定，并尽量缩减鉴定的范围和次数。

（二）关于诉讼代理人资格问题

以当事人的工作人员身份参加诉讼活动，至少应当提交以下证据之一加以证明：

1.缴纳社保记录凭证；

2.领取工资凭证；

3.其他能够证明其为当事人工作人员身份的证据。